Kdo odpovídá za funkčnost oken

Z hlediska vlastnictví je bytové družstvo vlastníkem celého bytového domu. Tím pádem má jasně danou povinnost se o dům jako celek starat. Statutárním orgánem bytového družstva je buď předseda družstva (pro bytová družstva do 50 členů), nebo představenstvo bytového družstva (BD). Statutárnímu orgánu přináleží obchodní vedení družstva. V praxi to znamená, na rozdíl od společenství vlastníků jednotek (SVJ), že představenstvo rozhoduje o všech provozních záležitostech spojených s fungováním domu. A to i o těch, o kterých u SVJ musí rozhodovat shromáždění vlastníků.

Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem správy a údržby společných částí bytového domu. Společnou částí jsou všechny prostory, které nejsou ve vlastnictví jednotlivých vlastníků a které jsou nutné pro funkčnost domu jako celku. O konkrétních věcech pak rozhoduje výbor společenství v rámci běžného provozu a shromáždění v případě větších oprav a investic.

V obou případech je součástí povinností družstva i společenství starost o bytový dům z hlediska správného technického stavu. To, co se rozumí správným technickým stavem domu, definují zákony, vyhlášky, či normy. Na jejich základě jsou prováděny pravidelné revize a kontroly technických zařízení. Na domě je nutné kontrolovat i další části, které nepodléhají revizím a kontrolám z legislativy. Jedná se zejména o vizuální kontrolu stavu vnějších částí budovy (střecha, komíny, omítka, kanalizační vpusti, vstup do domu, atd.). Je dobré pokusit se do této kontroly zapojit i obyvatele domu, každého dle jeho možností a ochoty.             

Pro lepší poznání co je a co není společnou částí nemovitosti (v případě SVJ), doporučuji pročíst si seznam uvedený v § 5 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Zřejmě některé z vás překvapí, že okna jsou součástí společných částí domu (§5 odst. d)).

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. §5 (1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména:

d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic),

Víme o mnoha domech, kde si každý vlastník vyměnil okna za vlastní peníze a podle toho dům taky vypadá. Různé rozměry oken, různé barvy, někdy ještě původní dřevěná kastlová okna v dezolátním stavu. Nicméně odpovědnost, zejména za technický stav oken užívaných vlastníky, nese statutární orgán. V tomto případě platí, že všechny škody takto způsobené jdou na vrub statutárního orgánu domu, tj. předsedů společenství či družstva, nebo výboru a představenstva. S jedinou výjimkou – pokud jsou v Prohlášení vlastníka okna uvedena jako součást bytu. Pak za ně nese odpovědnost vlastník. Ovšem tyto případy existují v jednotkách procent.

Všem bydlícím přejeme bytové domy v bezvadném technickém stavu a výborné sousedské vztahy. 

Autor: Ing. Vladislav Hrdlička, Pro náš dům, z.s.